폐업 후 남은 임대계약 해지 절차

사업을 접기로 결정했다고 해서 모든 일이 끝나는 것은 아니다.
가장 흔하게 발생하는 문제 중 하나는 바로 임대계약 해지 문제다.
사업장 문을 닫았음에도 불구하고 계약 해지를 제대로 처리하지 않아서 월세가 계속 청구되거나,
보증금을 돌려받지 못하고 법적 분쟁으로 이어지는 사례가 적지 않다.
특히 폐업 전 임대계약을 어떻게 맺었느냐에 따라
해지 조건, 위약금, 원상복구 범위 등이 달라지기 때문에,
단순히 “폐업하겠습니다”라고 말하는 것만으로는 해결되지 않는다.
지금부터 폐업 후 남은 임대계약을 깔끔하게 해지하기 위한 절차 5단계를 구체적으로 살펴보자.

임대차 계약서 원문 재확인

폐업 후 임대계약을 해지하려면 가장 먼저 해야 할 일은 기존 임대차 계약서를 다시 꺼내 확인하는 것이다.
계약서에는 계약 해지 조건, 중도 해지 가능 여부, 위약금 조건, 원상복구 조항 등이 명시되어 있다.
특히 중도 해지 조항이 있는지 확인하는 것이 중요하다.
예를 들어, “계약 기간 중 중도 해지를 원할 경우, 1개월 전 서면 통보와 함께 보증금 일부 차감” 같은 조항이 있을 수 있다.
이 내용 없이 일방적으로 계약을 종료하면, 임대인은 계약서 위반으로 손해배상 청구를 할 수 있다.
따라서 계약서 원문을 꼼꼼히 읽고, 임대인과 협상에 들어가기 전에
법적 해지 조건을 정확히 이해하는 것이 출발점이다.

임대인에게 공식적인 해지 의사 통보

계약 내용을 확인했다면, 그다음은 임대인에게 해지 의사를 공식적으로 통보해야 한다.
이때 구두 통보만으로는 법적 효력이 불완전하므로, 반드시 서면으로 남기거나 문자/이메일 등의 증거가 남는 방식으로 진행해야 한다.
특히 계약 해지 예정일, 폐업 사유, 점포 인도 예정일 등을 명확하게 전달하는 것이 중요하다.
임대인도 사전 준비 기간이 필요하기 때문에, 최소한 30일 이전에는 통보하는 것이 관례적이며 법적으로도 안전하다.
또한 임대인이 갑작스럽게 “원상복구가 안 되어 있다”며 보증금 반환을 거부할 수 있으므로,
사전 소통을 통해 요구 사항을 파악하고 합의 내용은 문서로 남겨야 불필요한 분쟁을 막을 수 있다.

 원상복구 의무 및 범위 확인 후 실행

상가 임대차 계약에는 대부분 원상복구 의무가 포함돼 있다.
즉, 인테리어 공사를 한 상태라면 임대 개시 당시의 상태로 되돌려야 하는 책임이 사업자에게 있다.
이때 중요한 점은 계약서에 명시된 원상복구의 범위다.
벽지, 천장, 조명, 전기배선, 냉난방 설비 등 어떤 것이 포함되는지 확인하고,
필요한 경우 임대인과 복구 수준에 대해 협의할 수 있다.
임대인이 일부 시설을 그대로 두는 걸 허용할 수도 있기 때문에,
구체적인 동의 없이 원상복구를 하지 않으면 보증금에서 비용이 차감될 수 있다.
또한 철거 시 발생하는 폐기물 처리와 입주 전 상태로 되돌리는 작업은 기록 사진을 남기고 정리해야 나중에 법적 분쟁을 예방할 수 있다.

임대차 종료일에 맞춰 점포 인도

계약서에 따라 해지 절차를 진행하고 원상복구를 완료했다면,
다음은 점포 인도 절차다.
임대차 계약서에 명시된 만료일 또는 중도 해지일에 맞춰 공간을 임대인에게 인계해야 하며,
이때 ‘점포 상태 확인서’ 또는 간단한 인수인계 확인서를 작성하는 것이 좋다.
사진이나 동영상으로 점포 상태를 기록하고,
임대인과 함께 실시간으로 점검하면서 보관물, 남은 시설, 누수·파손 여부 등을 확인하는 절차를 거쳐야 한다.
임대인이 직접 확인하지 않고 훗날 문제를 제기하는 경우를 방지하려면,
인계 현장에 동행자 1명 이상을 배석시키는 것도 추천된다.

 보증금 정산 및 세무 신고 연동

점포 인도가 끝나면 마지막 절차는 보증금 반환 정산이다.
여기에서 분쟁이 가장 많이 발생한다.
임대인은 연체 임대료, 원상복구 미이행, 공과금 미납 등을 이유로 보증금 일부를 차감하려는 경우가 많다.
이를 방지하기 위해서는

• 점포 인도 시 체크리스트 확보
• 임대료 완납 내역 확인
• 공과금(전기, 수도, 가스) 납부 영수증
• 원상복구 완료 증빙 사진
  등을 모두 확보해야 한다.
  또한 폐업 시 임대료·보증금 관련 회계 처리를 장부에 반영해야 하므로,
  세무사 또는 장부 프로그램에 해당 거래 내역을 정확히 기재해야 한다.
  보증금이 반환되었다면 그 금액은 세무상 자산의 감소로 처리되며,
  일부가 차감됐다면 경비로 처리 가능한지도 확인해봐야 한다.

계약서보다 중요한 건 ‘증빙’과 ‘기록’이다

임대계약 해지는 단순히 “나 그만둘게요”로 끝나는 문제가 아니다.
폐업이라는 인생의 한 장을 마무리하면서 가장 흔히 발생하는 실수가
바로 임대인과의 약속을 서면 없이 구두로 처리하는 것이다.
폐업 후에도 월세가 계속 청구되거나, 보증금을 돌려받지 못한 채 법정 소송까지 가는 사례는 실제로 흔하다.
이런 상황을 막기 위해선,
계약서 확인 → 해지 통보 → 원상복구 → 점포 인도 → 보증금 정산까지
5단계 절차를 정확히 밟고, 모든 과정에서 문서·사진·녹취 등 증빙 자료를 남기는 것이 가장 안전하다.

 

📝 [요약 체크리스트]

절차설명필요 문서

계약서 확인	중도해지 조항, 원상복구 조항 확인	계약서 원본
임대인 통보	서면·이메일 등으로 해지 의사 전달	통보문, 문자 캡처
원상복구	인테리어, 전기, 설비 복원	전·후 사진
점포 인도	인계확인서 작성, 상태 점검	사진, 체크리스트
보증금 정산	공과금 납부, 임대료 완납 확인	영수증, 정산서